Mantenimiento

El mantenimiento, ese servicio saca dinero o esa verificacion de seguridad y funcionamiento continuo sin incidencias

Hacemos mantenimiento en electricidad y puertas de garaje.

Centramos nuestra explicacion en puertas de garaje porque muchos titulares desconocen de la obligatoriedad del mantenimiento en una puerta de garaje.

Se define el mantenimiento como todas las acciones que tienen como objetivo preservar un artículo o restaurarlo a un estado en el cual pueda llevar a cabo alguna función requerida. ​ Estas acciones incluyen la combinación de las acciones técnicas y administrativas correspondientes.

• Mantenimiento Correctivo: Es el conjunto de tareas destinadas a corregir los defectos que se van presentando en los distintos equipos y que son comunicados al técnico de mantenimiento por los usuarios de los mismos.
•  
• Mantenimiento Preventivo: Es el mantenimiento que tiene por misión mantener un nivel de servicio determinado en los equipos, programando las intervencions de sus puntos vulnerables en el momento más oportuno. Suele tener un carácter sistemático, es decir, se interviene aunque el equipo no haya dado ningún síntoma de tener un problema.
•  
• Mantenimiento Predictivo: Es el que persigue conocer e informar permanentemente del estado y operatividad de las instalaciones mediante el conocimiento de los valores de determinadas variables, representativas de tal estado y operatividad. Para aplicar este mantenimiento, es necesario identificar variables físicas (temperatura, vibración, consumo de energía, etc.) cuya variación sea indicativa de problemas que puedan estar apareciendo en el equipo. Es el tipo de mantenimiento más tecnológico, pues requiere de medios técnicos avanzados, y en ocasiones, de fuertes conocimientos matemáticos, físicos y/o técnicos.
•  
• Mantenimiento Cero Horas (Overhaul): Es el conjunto de tareas cuyo objetivo es revisar los equipos a intervalos programados bien antes de que aparezca ningún fallo, bien cuando la fiabilidad del equipo ha disminuido apreciablemente de manera que resulta arriesgado hacer previsiones sobre su capacidad productiva. Dicha revisión consiste en dejar el equipo a Cero horas de funcionamiento, es decir, como si el equipo fuera nuevo. En estas revisiones se sustituyen o se reparan todos los elementos sometidos a desgaste. Se pretende asegurar, con gran probabilidad un tiempo de buen funcionamiento fijado de antemano.
•  
• Mantenimiento En Uso: es el mantenimiento básico de un equipo realizado por los usuarios del mismo. Consiste en una serie de tareas elementales (tomas de datos, inspecciones visuales, limpieza, lubricación, reapriete de tornillos) para las que no es necesario una gran formación, sino tal solo un entrenamiento breve. Este tipo de mantenimiento es la base del TPM (Total Productive Maintenance, Mantenimiento Productivo Total).

La puerta de garaje: esa gran olvidada dentro de nuestra comunidad.

Sólo hasta que deja de funcionar y nos impide sacar el vehículo, que suele coincidir con el momento en que más falta nos hace (para ir a trabajar, llevar a los niños al colegio, algún familiar se pone enfermo, etc.), no nos acordamos de ella. Y nunca nos acordamos de ella porque antes estaba funcionando, sin embargo ha dejado de hacerlo en el momento más inoportuno… Por todo lo anterior y sobre todo por una cuestión aún más importante, NUESTRA SEGURIDAD, deberíamos tener más presente nuestra puerta automática del garaje y darle la importancia que merece.

¿Cuántas veces como profesional del sector he escuchado la frase: “otra vez la puerta rota”?. Y todo esto, acompañado de la correspondiente cara de cabreo. Y siempre les contesto la misma pregunta: “¿tienen ustedes contratado el mantenimiento de su puerta a profesionales?”. Y cuando formulo esa pregunta, la cara de cabreo se transforma en cara de circunstancias… Y me responden, no con cierta mezcla de afirmación y sorna, lo siguiente: “Pero si el mantenimiento de la puerta del garaje no es obligatorio. Eso es un saca cuartos, inventado por el Ministerio de Industria…”.

Precisamente el motivo de estas líneas quiero decirles que no, no es un saca cuartos, y no, no es ninguna invención.

En el propio CODIGO CIVIL  se recoge dicha obligatoriedad de mantenimiento.

Artículo 1907. 

El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias. (Mantenimiento)

Artículo 395.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio

Este último artículo, pertenece al TÍTULO III De la comunidad de bienes, por lo que afecta directamente a las comunidades de propietarios. Asimismo, la ley de propiedad horizontal dice literalmente en su artículo 10 párrafo 1º, menciona lo siguiente:

 Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o  solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Y como bien dice el artículo 10 párrafo 1º de la ley de propiedad horizontal, citado anteriormente, la Administración a través del articulado reglamentario, especifica la obligatoriedad del mantenimiento de la puerta del garaje comunitario.

Aludiendo a legislación específica del sector de las puertas automáticas, en la norma UNE-85635:2012encontramos lo siguiente:

5.3.3 OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO:

“El propietario de la puerta, y en su caso el usuario, debe:

• Cumplir toda la reglamentación nacional aplicable y demás requisitos relevantes para el mantenimiento de la puerta
• ADECUAR LAS PUERTAS YA INSTALADAS A LOS NUEVOS REQUISITOS MÍNIMOS DE SEGURIDAD QUE PUEDAN HABER SURGIDO COMO CONSECUENCIA DEL DESARROLLO DE NUEVA REGLAMENTACIÓN O DIRECTRICES POSTERIORES A SU INSTALACIÓN.
• REALIZAR LAS REVISIONES Y MANTENIMIENTO DE LA PUERTA CON UN MANTENEDOR que cumpla los requisitos establecidos en la presente norma, cuando sea de aplicación, como por ejemplo para la realización de los procedimientos de mantenimiento preventivo de nivel avanzado.
• LLEVAR A CABO UN MANTENIMIENTO PLANIFICADO REALIZADO POR UN MANTENEDOR, como muy tarde cuando la puerta sea puesta en servicio o, si va a permanecer sin utilizarse por un largo período, antes de ponerse de nuevo en servicio.”

5.4 MANTENIMIENTO

5.4.1 Generalidades

Debe realizarse de acuerdo con las instrucciones de mantenimiento facilitadas por el fabricante de la puerta indicadas en el libro de mantenimiento y siguiendo los requisitos de esta norma.

Las instrucciones suministradas con la puerta por parte del fabricante deben indicar claramente los diferentes niveles de competencia requerida para las tareas especificadas:

1. Nivel básico: Instrucciones generales sencillas que permitan asegurar al propietario o usuario un funcionamiento sin incidentes de la puerta, sin necesidad de competencia específica. En general se refieren a operaciones de limpieza y supervisión.
2. Nivel avanzado: Procedimientos de mantenimiento preventivo avanzado que deben ser ejecutados únicamente por personal competente. En general se refieren al engrasado (lubricación) y comprobación de los elementos mecánicos, eléctricos y componentes de seguridad y su funcionalidad, así como los ajustes de activadores, seguridades, velocidades, hojas, etc.

   El fabricante debe especificar los diferentes niveles de mantenimiento y de revisión requeridos (incluyendo comprobaciones de seguridad de funcionamiento), así como definir la periodicidad de las operaciones de mantenimiento preventivo, tanto de nivel básico como avanzado, según las características y el uso de la puerta.

Además, en la reciente legislación del Ministerio de Industria (INFORME SOBRE EL MARCADO CE DE PUERTAS INDUSTRIALES, COMERCIALES, DE GARAJE Y PORTONES – Versión 5), encontramos lo siguiente:

CAPÍTULO 8: RESPONSABILIDADES DE LOS TITULARES

“Todas las disposiciones reglamentarias que se van citando en el presente informe y que son de OBLIGADO CUMPLIMIENTO, Directivas, Código Técnico de la Edificación y normas armonizadas, tienen como fin Obligatoriedad de la Normativa en Puertas de Garaje ya Instaladas fundamental el concepto de la seguridad de los usuarios, y en ese sentido hay que recordar también la responsabilidad de los titulares o propietarios de las puertas (incluidos los administradores) a la hora de recepcionar, utilizar, reparar y MANTENER las puertas, y de que se cumplan los requisitos de esas disposiciones por parte de los diferentes agentes que realizan las diferentes tareas, así como por parte de esos mismos titulares o propietarios.”

Llegados a este punto, se puede ver con claridad la obligatoriedad en el mantenimiento de la puerta de garaje de su comunidad. Pero si con esto no le es suficiente, hágalo como dije al principio por su SEGURIDAD, como puede comprobar en nuestro artículo sobre seguridad en las puertas automáticas.

Con lo anteriormente expuesto quisiera preguntarle: ¿Sigue creyendo que el mantenimiento no es obligatorio? ¿Dejaría el mantenimiento de su puerta de garaje, y por consiguiente su seguridad, a cualquiera? O por el contrario, ¿pondría su seguridad en manos de profesionales?

La pelota está en su tejado… Y su seguridad, en su puerta del garaje.